Casa comprata “su carta”, chi acquista non ha diritto alla fideiussione dell’impresa

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Chi acquista una casa “su carta” ha minori tutele. Con la sentenza n. 32 del 19 febbraio 2018, la Corte costituzionale ha stabilito che, mentre se un costruttore vende un immobile “in corso di costruzione” deve rilasciare all’acquirente, a pena di nullità del contratto, una fideiussione a garanzia dei pagamenti ricevuti ante rogito (articolo 2, Dlgs 122/2005), lo stesso non accade se non è stato ancora chiesto il permesso di costruire.

La differente disciplina legislativa di questi due casi non è però contraria al principio di parità di trattamento, di cui all’articolo 3 della Costituzione, poiché è giustificata dalla oggettiva diversità tra le situazioni osservate.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, il rilascio della fideiussione all’acquirente è prescritto dalla legge solo per i contratti aventi a oggetto i cosiddetti “immobili da costruire” e cioè gli edifici per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata. Al di fuori di questa normativa stanno invece i contratti di compravendita di immobili, per i quali non sia stata ancora depositata la domanda di rilascio del titolo edilizio occorrente per eseguire la costruzione.

Di conseguenza, in ipotesi di inadempimento da parte del venditore, nel primo caso l’acquirente è tutelato dalla fideiussione per la restituzione degli importi corrisposti al venditore/costruttore, mentre nel secondo caso l’acquirente non beneficia di garanzie prescritte dalla legge.

Secondo la Corte costituzionale, questa diversità di trattamento è giustificata per la ragione che, mentre nel caso dell’edificio “da costruire” il fatto dell’avvenuto rilascio del titolo edilizio sollecita nell’acquirente l’idea della legittimità dell’opera del costruttore e della sua effettività, nel caso invece dell’edificio comprato “sulla carta” l’acquirente ha la percezione di trovarsi in una situazione che “si connota come operazione economica maggiormente rischiosa”, ciò di cui egli “non può non essere consapevole”.

Pertanto, è giustificato che la legge protegga la prima situazione, nella quale l’acquirente confida nel completamento della sua iniziativa imprenditoriale, e non protegga invece la seconda, nella quale l’acquirente è da sé in grado di percepire che il risultato auspicato (e cioè il conseguimento della proprietà di un’abitazione) è lungi dal realizzarsi, in quanto non vi è solo una costruzione ancora da realizzare, ma manca addirittura il permesso di costruirla.

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