Cessione immobile in costruzione, sempre imponibile ad Iva

Gtres

Gtres

La cessione di un immobile in costruzione è soggetta ad Iva? Per rispondere a questa domanda è necessario partire dalla definizione esatta di “immobile in corso di costruzione”.

La definizione di “immobile in costruzione”, rilevante per definire la tassazione dell’atto di trasferimento, è legata allo stato “oggettivo” dell’immobile. Il Consiglio nazionale del Notariato, con lo studio n. 181/2017/T, ha approfondito la nozione di “immobile in corso di costruzione” in relazione alla disciplina Iva applicabile alla cessione di fabbricati, assumendo una posizione critica rispetto alla più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione (sentenze n. 22757/2016, n. 3499/2016 e n.22138/2017).

Ai sensi dell’art. 10, co. 1, n.8-bis e 8-ter del DPR 633/1972 per le cessioni di fabbricati (abitativi o strumentali) vige, salvo specifiche ipotesi, un generale regime di esenzione Iva. Questo regime risulta applicabile (circolare 12/E del 1° marzo 2007) esclusivamente alle ipotesi di cessione di beni ultimati ovvero di beni usciti dal circuito produttivo.

Come sottolineato, la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta, anteriormente alla data di ultimazione del medesimo, è esclusa dall’ambito applicativo dei commi 8-bis) e 8-ter dell’articolo 10 del D.P.R. n. 633/1972. In questo caso, infatti, il bene risulta ancora nel circuito produttivo e la relativa cessione deve essere in ogni caso assoggettata ad Iva con applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Per individuare il corretto regime fiscale Iva della cessione di un fabbricato, è essenziale soffermarsi sulla definizione di “immobile in corso di costruzione”. In merito il Consiglio nazionale del Notariato nello studio 181/2017 ha assunto un orientamento critico rispetto alle posizioni assunte dalla giurisprudenza della Cassazione che, con la sentenza n.23499/2016, pronunciandosi sulla cessione di un fabbricato non abitativo ancora non ultimato, ha legato la nozione di “immobile in costruzione” alla posizione soggettiva dell’acquirente.

In tale circostanza la Corte ha affermato il principio secondo cui, in caso di cessione di un immobile non abitativo in costruzione al “privato-consumatore finale”, l’effettiva ultimazione dei lavori a cui è legato il riconoscimento dello status di “fabbricato strumentale”, e il conseguente regime fiscale (esenzione dall’Iva, imposte di registro in misura fissa pari a euro 200, ipotecaria pari al 3%, e catastale pari all’1%) coincide con l’atto di acquisto.

Tale atto di compravendita, infatti, determinerebbe l’interruzione del ciclo produttivo dell’immobile che quindi potrebbe acquisire la condizione di bene strumentale “non suscettibile di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”. Come precisato dal Notariato, la soluzione sembra essere fondata sulla finzione che la cessione effettuata in favore di un “privato” coincida con il momento di ultimazione o completamento dell’immobile.

Si tratta di un orientamento confermato anche dalla sentenza n. 22138/2017 con la quale è stato precisato che l’immobile si intende uscito dal circuito produttivo anche nell’ipotesi in cui l’acquisto venga effettuato da un “consumatore finale-impresa” e non solo da un privato, a condizione che il bene sia utilizzato come bene strumentale e non destinato alla vendita.

Seguendo l’orientamento della Corte di Cassazione, tale circostanza determina che le cessioni di fabbricati strumentali, effettuate nei confronti di “consumatori finali,” hanno sempre per oggetto beni immobili ultimati. Ciò anche nell’ipotesi in cui, successivamente all’atto di trasferimento, l’acquirente “consumatore finale” appalti ad un’altra impresa (o all’impresa cedente) i lavori di completamento del fabbricato.

Il Notariato, invece, sulla nozione di “immobile in costruzione” richiama l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate (circolare 12/E/2007), secondo cui il concetto di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino dell’immobile deve essere individuato con riferimento al momento in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ed essere destinato al consumo. Di conseguenza, si deve considerare ultimato l’immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l’attestazione dell’ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli art.23 e 24 del D.P.R 380/DPR.

Inoltre, deve essere ritenuto “ultimato” il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all’utilizzo dell’immobile. In tali ipotesi, infatti, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente, si presume che l’immobile presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l’opera di costruzione o di ristrutturazione completata, essendo idoneo al consumo.

Nello studio il Consiglio nazionale del Notariato ha evidenziato che la nozione di immobile in corso di costruzione è rappresentata da una situazione “oggettiva” e di fatto. Se l’immobile non è stato ancora completato e quindi non è idoneo all’uso, il fabbricato deve essere considerato in corso di costruzione non assumendo alcun rilievo, al fine di tale nozione, la posizione soggettiva dell’acquirente.

Dal punto di vista fiscale, quindi, la cessione del fabbricato non ultimato (abitativo o strumentale) è sempre imponibile ad Iva ed esclusa dall’ambito applicativo dell’art. 10, co.1, nn.8-bis e 8-ter del “Decreto Iva”.

0 commenti ↓

Non ci sono ancora commenti ... esprimi la tua opinione compilando il modulo qui sotto.

Scrivi un Commento

Pagina 1 di 1.99912345...101520...Ultima »



.