Mercato immobiliare residenziale: continuerà la ripresa nell’Ue?

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Il mercato degli immobili residenziali dell’area dell’euro è in ripresa dalla fine del 2013, ma ci avviciniamo alla fine del ciclo. Lo si legge nelle considerazioni  contenute nell’ultimo bollettino Bce.

Si prevede che la ripresa del mercato immobiliare continui, grazie all’onda lunga della ripresa economica che, nell’area Euro, continuerà anche dopo la sospensione della politica monetaria accomodante della Bce (ovvero: la fine del Qe), riflettendosi nel miglioramento delle condizioni del mercato del lavoro e nella maggiore solidità dei bilanci familiari, un contesto che genera reddito e condizioni di finanziamento favorevoli alla domanda di alloggi. Anche i prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni dovrebbero mantenersi dinamici nei prossimi anni.

Tuttavia, poiché il ciclo economico ripartito dalla fine del 2013 è quasi al termine, è parere della Bce che il mercato immobiliare proseguirà sì la crescita, ma a ritmo moderato. Si va quindi, a lungo termine, verso un periodo di stallo. Tra le cause, oltre alla naturale evoluzione del ciclo economico, ci sarebbero anche crescenti vincoli dal lato dell’offerta di immobili residenziali in alcuni Paesi, il che porta, di conseguenza, una frenata nella possibilità di investimento oltre ad un conseguente blocco del calo dei prezzi.

I prezzi delle abitazioni nell’Ue

I prezzi delle abitazioni, si legge nella nota, hanno superato i loro massimi pre-crisi; la situazione è tuttavia molto variata da Stato a Stato. I prezzi delle abitazioni, in genere, hanno subito una contrazione pari a solo il 6 per cento tra il punto di massimo e il punto di minimo, e all’inizio del 2018 erano del 5 per cento superiori al livello pre-crisi.

La dinamica è in fase avanzata in Germania, mentre è ancora a uno stadio piuttosto iniziale negli altri paesi. In Italia, ad esempio, non si evidenzia ancora il punto di svolta formale che indichi la fase di rialzo delle valutazioni. Per i prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro complessiva, il tasso di incremento medio sui dodici mesi è stato pari al 2,7 per cento, inferiore alla media storica del 6,3 per cento.

Investimenti in edilizia residenziale

Quanto agli investimenti residenziali, invece, dopo il 2013 questi sono bruscamente diminuiti del 25 per cento, per poi raggiungere un livello minimo nel 2014. All’inizio del 2018 si collocavano a un livello ancora inferiore del 15 per cento rispetto a quello pre-crisi.

In questo contesto, il ciclo degli investimenti in edilizia residenziale ha raggiunto una fase matura in Germania e nei Paesi Bassi, mentre è ancora in una fase iniziale in Francia, in Italia e, in misura minore, in Spagna. In generale, gli investimenti in edilizia  residenziale nell’area dell’euro sono cresciuti a un tasso medio sui dodici mesi pari al 3,5 per cento, al di sopra della media dell’1,9 per cento registrata per la stessa durata nelle fasi di ripresa precedenti. I Paesi Bassi e la Francia hanno mostrato incrementi superiori alla media, mentre nel caso della Germania, della Spagna e dell’Italia è vero il contrario.

I fattori che determinano la domanda residenziale nell’area euro

Secondo la nota della Bce, a favorire un aumento della domanda di immobili residenziali ci sarebbero:

  • l’aumento del delle intenzioni ad effettuare ristrutturazioni. Per l’intera area dell’euro, a metà del 2018, tale intenzione si è avvicinata al massimo storico, mentre quella di acquistare o costruire un’abitazione ex novo è aumentata in misura più contenuta ed è rimasta ben al di sotto dei massimi pre-crisi;
  • un’espansione del reddito disponibile reale;
  • le condizioni di finanziamento che si sono mantenute favorevoli, come emerge dai tassi compositi sui prestiti per l’acquisto di abitazioni che sono diminuiti di più di 130 punti base dal 2013 e dall’allentamento dei criteri di concessione del credito.
  • una maggiore domanda di prestiti per l’acquisto di abitazioni e un sostanziale rafforzamento del nuovo credito ipotecario.
  • l’aumento dell’erogazione di mutui ipotecari nell’area dell’euro, attualmente ai massimi storici in Germania e in Francia e prossima alla sua media storica in Italia, mentre si mantiene modesta in Spagna.
  • aumento di domanda per investimenti in immobili residenziali rispetto a tipologie alternative di attività, quali titoli di stato, depositi e azioni. Investitori privati e istituzionali a livello sia interno che internazionale alla ricerca di rendimenti possono perciò aver contribuito a un incremento della domanda immobiliare. I fondi immobiliari sono aumentati in modo stabile in tutta l’area dell’euro dall’inizio del 2013, anche come quota degli investimenti residenziali.

Ad ostacolare la domanda a lungo termine, invece, secondo la Bce interviene il fattore demografico. In prospettiva, le proiezioni di crescita della popolazione nella fascia compresa tra i 20 e i 49 anni di età suggeriscono che nei prossimi anni l’effetto di questo fattore strutturale di rallentamento subirà un arresto.

I fattori che determinano l’offerta residenziale nell’area euro

Tra i fattori dell’offerta, il Bollettino Bce elenca:

  • il flusso di nuove abitazioni offerte sul mercato, che in Germania e in Francia si è avvicinato ai livelli medi osservati dall’avvio dell’unione monetaria, mentre in Spagna, Italia e, in misura minore, nei Paesi Bassi, è rimasto contenuto;
  • la carenza di permessi edilizi. Nelle zone centrali, dove la disponibilità di terreno è limitata, la concorrenza per ottenere concessioni edilizie in numero già di per sé limitato è ulteriormente aumentata dalla domanda di investitori interessati a costruire immobili non residenziali. Inoltre, nel 2017 un’impresa edile aveva bisogno di circa 126 giorni per ottenere una concessione edilizia in Germania, rispetto a 228 giorni in Italia e 208 in Spagna;
  • la situazione di cui al punto precedente spinge in alto i prezzi, e anche questo potrebbe col tempo limitare gli investimenti.

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