Mercato alberghiero italiano: previsti volumi da 2 miliardi di euro nel 2019

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Un 2019 all’insegna della crescita e della riqualificazione dell’offerta alberghiera. E’ la fotografia scattata dall’outlook Cbre sul settore.

Il mercato alberghiero nel 2018

Secondo il report della società immobiliare, il 2018 è stato un altro anno positivo per gli investimenti nel settore alberghiero con circa 1,32 miliardi di euro di volume transato a fine anno (contro gli 1,36 miliardi del 2017), mentre il numero degli asset alberghieri passati di mano è cresciuto rispetto all’anno precedente, registrando circa 60 operazioni concluse (contro le 40 circa del 2017). Questo significa che il biennio 2017-2018 rimane, a detta di Cbre,il periodo migliore per volume investito nel settore alberghiero degli ultimi 20 anni.

Quanto alla localizzazione geografica degli investimenti, circa l’80% degli investimenti alberghieri del 2018 si è concentrato nei quattro mercati primari di Milano, Roma, Firenze e Venezia (contro il 70% del 2017) e solo poco più del 20% ha riguardato portafogli di hotels (contro quasi il 50% del 2017).

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Chi investe in hotel nel 2018

Il 57% degli investitori alberghieri del 2018 sono stranieri (contro il 65% del 2017) e prevalentemente owner operators, fondi assicurativi e pensionistici europei. Le transazioni sono quindi avvenute nei principali mercati del Paese che hanno ormai di gran lunga superato le performance registrate nel periodo pre-crisi e su base single asset, coerentemente con la struttura tipica del mercato alberghiero nazionale (elevata frammentazione di proprietà e gestioni alberghiere, in mano a famiglie e proprietari locali).

Ancora forte è l’interesse da parte degli investitori internazionali attratti dalle elevate e crescenti performance del settore, profili di rendimento accattivanti e limitato rischio di settore nei mercati primari in particolare. In forte crescita l’attività degli investitori cosiddetti “core”, attratti dalle acquisizioni di immobili a reddito, che hanno rappresentato oltre un terzo del totale transato.

Previsioni di investimento 2019

Le performance positive del mercato ricettivo italiano e l’aumento di opportunità di riposizionamento e re-branding stanno spingendo gli investitori a cercare ulteriori occasioni anche in località secondarie e/o altre tipologie di asset alberghieri, come resort, hotel lifestyle, ostelli.

Dato il rinnovato interesse per gli asset ricettivi che ha portato ad una forte contrazione dei rendimenti nei centri cittadini, rendendoli prossimi a quelli registrati nel settore degli uffici, gli hotel rappresentano sempre di più una valida alternativa rispetto alle tradizionali asset class e sono oggetto di interesse per fondi, private equity, investitori istituzionali e gestori diretti.

Cbre registra ad oggi un elevato volume di opportunità già nel mercato con processi di vendita in esclusiva o prossimi all’esecuzione (dato eccezionale per l’Italia), oltre a nuovi asset alberghieri che ci si attende vadano sul mercato nel prossimo trimestre e in rogito entro l’anno. Con molta probabilità quindi l’anno appena iniziato riuscirà nell’impresa di battere i volumi record registrati nel biennio precedente, trainato dal continuo incremento delle performance. La stima è per un volume record di circa 2 miliardi di euro di hotel transati nel 2019 in Italia. In tale contesto i livelli di rendimento netto attesi dagli investitori core possono essere anche inferiori al 5%, per posizioni primarie, e sono previsti in calo nel 2019, anche in funzione di una limitata  offerta per queste tipologie di investimento.

Il mercato alberghiero in Italia: caratteristiche, domanda e offerta

Con circa 270 mila pernottamenti alberghieri l’anno, 33 mila hotels e 1,1 milioni di camere alberghiere circa, l’Italia rappresenta la terza economia europea ed è il quarto mercato turistico del mondo (dopo Stati Uniti, Francia e molto prossimo alla Spagna). La crescita della domanda è una diretta conseguenza della ripresa del turismo internazionale che rappresenta il 50% circa delle presenze alberghiere complessive nel Paese, con dei picchi nei principali mercati italiani (Venezia 87%, Firenze 75%, Milano e Roma 70%). Un trend iniziato nel 2017, proseguito nel 2018 e che ben promette anche per l’anno appena iniziato.

La domanda dall’estero continua a sostenere il settore turistico e gli incrementi maggiori vengono registrati nei mercati primari come Venezia, Firenze, Roma e Milano. Per i resort di lusso invece, le mete preferite si confermano Capri, Costa Smeralda, Costiera Amalfitana, Taormina e Portofino.

L’offerta è rappresentata da una industria alberghiera ancora frammentata sia riguardo le modalità di gestione che di brand penetration. Solo il 10% delle stanze in Italia appartiene a catene alberghiere. La percentuale appare inferiore rispetto ad altri mercati alberghieri europei, come Regno Unito (45%), Spagna (40%), Francia (40%) e Germania (25%).

Il mercato alberghiero italiano si caratterizza per una marcata presenza di strutture alberghiere gestite direttamente dalle proprietà (tipicamente famiglie locali; queste strutture rappresentano circa il 75% degli hotel in Italia), hotel in locazione a gruppi locali, nazionali e internazionali (23% circa del patrimonio alberghiero nazionale) e una parte marginale tramite contratti di management (HMA) con catene internazionali del segmento alto e lusso (2% circa). Mentre il modello della gestione diretta e quello dell’HMA presuppongono una proprietà specializzata nel settore alberghiero, nel caso di alberghi in locazione o affitto, l’investimento alberghiero assume le caratteristiche di un investimento immobiliare core il cui ritorno finanziario è garantito dal canone di locazione o affitto sottostante.

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